"30년째 장사 중인데, 또 월세가 2배 오른다고요?" 이런 상황, 우리만 겪는 건 아닐 거예요.
안녕하세요, 자영업을 오래 하신 분들이라면 한 번쯤은 들어봤을 '상가임대차보호법 10년'이라는 말, 익숙하시죠? 저희도 무려 30년 동안 같은 자리에서 장사해 왔습니다. 임대인이 A에서 B로, 다시 C로 바뀌었는데, 얼마 전 C라는 새 임대인이 또다시 월세를 2배로 올리겠다고 통보해 왔어요. "최초 계약이 30년 전이라 10년 보호는 끝났다"고 하더라구요. 근데 저희는 2년 전에 이미 B 임대인과 월세를 두 배 올리고 새 계약을 했거든요. 그렇다면 그때부터 다시 보호받는 게 맞지 않나요? 같은 고민을 하고 계신 분들을 위해 이 글을 씁니다. 상황을 쭉 정리하고, 법적으로 어떤 주장이 가능한지 하나하나 따져볼게요.
상가임대차보호법 10년 규정의 핵심
상가임대차보호법은 임차인이 일정 기간 동안 안정적으로 영업을 할 수 있도록 만든 법입니다. 그중에서도 가장 핵심이 되는 조항 중 하나가 바로 ‘최대 10년간 계약갱신요구권’을 보장한다는 규정이에요. 쉽게 말해, 임차인은 처음 계약을 체결한 날로부터 10년까지는 임대인에게 "계약 연장해주세요"라고 요구할 수 있고, 임대인은 특별한 사유(예: 3개월 이상 연체, 건물 철거 목적 등)가 없는 이상 거절할 수 없다는 뜻입니다.
이 10년 보호는 “최초 계약일 기준”으로 산정되는데요, 중요한 건 단순히 연도만 계산하는 게 아니라 “계속적인 임대차 관계”가 유지됐는지가 판단의 핵심이에요. 그러니까 10년 넘었다고 무조건 보호가 안 되는 게 아니라, 계약이 연속적으로 이어졌는지 봐야 해요.
💡 ‘갱신’과 ‘신규 계약’은 서류만 보고 판단하면 안 됩니다. 장소, 목적, 사업자, 영업 형태 등이 같다면 법적으로는 "계속된 임대차"로 해석되는 경우가 많습니다.
임대인 변경 시 계약 갱신 권리 유지 여부
임대인이 바뀌었다고 해서 임차인의 갱신 요구권이 사라지는 건 아닙니다. 민법 제639조에 따르면 ‘건물의 소유권이 이전되면 임대차 계약상의 권리와 의무도 함께 이전된다’는 원칙이 있어요. 즉, 임대인이 A에서 B, 그리고 C로 바뀌었다고 해도, 임차인의 보호권리는 그대로 유지됩니다.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 임대인 변경 | 소유자 변경은 자동으로 임대차 승계됨 |
| 임차인 권리 | 기존 계약 조건 및 보호 권리도 그대로 승계 |
| 상가임대차보호법 | 새 임대인도 기존 보호의무를 부담함 |
2년 전 계약, 신규인가 갱신인가?
여기서 가장 핵심적인 쟁점이 나옵니다. 바로 2년 전 B 임대인과 새 계약서를 썼을 때, 그 계약이 ‘완전히 새로운 계약’이었는지 아니면 ‘계속된 갱신 계약’이었는지입니다. 이건 표면적인 서류보다 실질이 더 중요해요. 아래 항목들을 확인해 보세요.
- 영업 장소가 그대로인가?
- 사업자 등록번호와 업종이 동일한가?
- 임차인의 영업행위가 계속되었는가?
- 보증금·월세만 변경됐고, 그 외는 동일한가?
✔️ 위 조건에 해당한다면, 법적으로는 “갱신임대차”로 볼 수 있습니다. 즉, 2년 전부터 다시 10년 보호가 시작된다는 해석이 가능합니다.
유사 사례와 판례 정리
법원은 ‘임대차가 실질적으로 계속되고 있다면, 보증금과 월세가 오르고 계약서 형식이 바뀌어도 보호기간은 갱신되는 것’이라는 입장을 명확히 해왔습니다. 이 말이 무슨 뜻이냐면요, 단지 서류만 새로 썼다고 해서 ‘신규 계약’이 되는 건 아니라는 거죠. 대법원도 같은 건물, 동일한 점포, 동일한 영업 목적이라면 사실상 같은 계약으로 간주해요.
실제로 ‘보증금을 두 배 올리고, 새 계약서를 작성한 경우’에도 갱신으로 인정한 사례가 있습니다. 특히, 계약서 상 해지 의사 표시가 없고, 임차인이 동일 업종으로 계속 장사를 했다면 법원은 대부분 "그건 형식적 신규일 뿐, 실질은 갱신이다"라고 보고 있습니다.
🔍 핵심 판례: 대법원 2005다32170 계약 종료 후 새 계약 체결했어도 장소·목적·주체가 동일하고, 임대인이 계약 갱신을 거절한 적 없다면 보호기간은 연장됨.
임차인이 주장할 수 있는 핵심 논리
현 시점에서 C 임대인이 “30년 전 계약이 최초이기 때문에 10년 보호는 끝났다”고 주장하더라도, 임차인 입장에서는 다음과 같은 논리로 반박할 수 있습니다:
| 임차인 논리 | 논거 |
|---|---|
| 2년 전 계약은 갱신 | 사업자·장소·업종 동일, 영업도 계속됨 |
| 임대인 변경은 승계 | C도 기존 임대차의 권리·의무 승계함 |
| 10년 보호 재시작 | 2년 전 B 임대인 계약 시점부터 10년 계산 |
월세 인상 통보에 대한 대응 방법
C 임대인이 월세를 2배로 올리겠다고 하면서 재계약을 요구할 경우, 다음과 같이 대응해 보세요:
- 2년 전 계약이 갱신임을 문서와 증거로 정리한다.
- 사업자 등록증, 영업허가증, 계약서 연속성 등을 준비한다.
- 상가임대차보호법 적용 대상임을 통지서로 주장한다.
- 필요시 분쟁조정위원회나 변호사와 상담한다.
👊 감정적으로 대응하기보단, 조목조목 논리적으로 대응하는 것이 가장 좋습니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
보호기간은 최대 10년이 맞지만, 계약이 갱신되면 그 시점부터 다시 보호가 적용될 수 있습니다.
임대인이 바뀌더라도 기존 임대차 계약은 승계되며, 임차인의 권리는 그대로 유지됩니다.
금액 조건이 바뀌었어도 장소·목적·임차인이 동일하다면 실질적으로는 갱신으로 인정될 수 있습니다.
상가임대차보호법에 따르면 인상률은 일정 비율 이상 초과할 수 없으며, 갱신 요구 기간에는 제한됩니다.
대한법률구조공단, 분쟁조정위원회, 무료법률상담 등을 통해 전문 상담을 받을 수 있습니다.
30년을 버텨온 자리에서 또다시 위기가 올 줄은 몰랐어요. 솔직히 말하면 막막하기도 했고, 법이 우리 편이 되어줄까 걱정도 됐죠. 하지만 하나하나 따지고 들어가 보니까, 우리가 생각했던 것보다 훨씬 명확한 논리가 있더라고요. 이제는 막연히 참거나 억울해하지 마시고, 법적인 근거로 당당히 대응해 보세요. 계속되는 임대차는 보호받을 권리가 있습니다. 우리 장사꾼들, 지치지 맙시다!
